Theo Đoàn Mạnh, founder công ty thiết kế Combo Home, việc tính toán được chi phí khi xây một công trình giúp chủ nhà chủ động về tài chính. Đồng thời điều này giúp không gián đoạn quá trình thi công. Để tính được khái toán (ước lượng tổng mức đầu tư cho một dự án xây dựng bất kỳ) bạn cần phải bỏ ra để xây dựng hoàn thành một căn nhà, bạn cần hiểu rõ những yếu tố sau.
1. Tính chi phí xây dựng phần diện tích đất riêng
Phần diện tích đất riêng hay còn gọi là phần cảnh quan xung quanh nhà bao gồm cổng, hàng rào, bể bơi, sân vườn... không bao gồm nhà ở. Phần này thường được tính cho những căn nhà có diện tích đất lớn như biệt thự, nhà vườn...
Khi tính chi phí xây dựng, phần cảnh quan sẽ được tách riêng vì phụ thuộc nhiều yếu tố như: diện tích, loại hình kiến trúc: cổ điển, tân cổ điển hay kiến trúc hiện đại. Mỗi phong cách đòi hỏi mức chi phí tương ứng. Do đó, chủ nhà nên cân nhắc tình hình tài chính và nhu cầu, sở thích của gia đình để lựa chọn phong cách kiến trúc phù hợp.
2. Tính chi phí diện tích xây dựng nhà
Hiện nay, cách tính diện tích xây dựng theo m2 ngày càng phổ biến và có độ chính xác tùy theo chất lượng. Ví dụ giá xây dựng khoảng 4,5 triệu đồng/m2 hoặc 8 triệu đồng/m2 tùy vào chất lượng công trình cũng như vật tư, nội thất 5-10-15 triệu đồng/m2 tùy vào vật liệu. Trung bình giá dao động bao gồm cả kiến trúc và nội thất là 11-15-19 triệu đồng/m2 tùy chất lượng công trình và nhà thầu.
Mọi người thường lầm tưởng giữa diện tích sàn sử dụng và diện tích sàn xây dựng nên khi chủ nhà tự tính chi phí thường sai lệch so với bên nhà thầu. Diện tích sàn xây dựng là diện tích sàn nằm trong và ngoài của tường bao thuộc tất cả các tầng, gồm cả tầng hầm, tầng mái, tầng tum, phần diện tích của ban công các tầng không có mái che. Do vậy, bạn cần lưu ý diện tích sàn sử dụng thường nhỏ hơn diện tích sàn xây dựng. Các cơ quan cấp phép xây dựng thường chỉ tính diện tích sàn sử dụng, các phần diện tích thừa bên ngoài căn nhà như giếng trời, sân thượng, ban công không được tính trong giấy phép.
Công thức tính giá diện tích sàn xây dựng như sau:
Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + diện tích của các phần khác (tầng mái, tầng tum, phần diện tích của ban công các tầng không có mái che...) x chi phí đầu tư khái toán/m2
Thông thường, chủ nhà cần bản vẽ 3D hoàn thiện, chỉ định vật liệu và các bản vẽ kỹ thuật sẽ tính ra được số tiền hoàn thiện ngôi nhà kèm theo thời gian dự kiến xây dựng công trình.
3. Tính chi phí xây nhà nên dự toán cả phần thô và phần nội thất
Nhiều chủ nhà khi được bên nhà thầu báo chi phí xây dựng sẽ lầm tưởng số tiền đó đã bao gồm toàn bộ nội thất. Trong báo giá của các bên thầu thi công có phần thô hoặc nếu có nội thất sẽ là vật dụng liền tường cơ bản như thiết bị vệ sinh, cửa, đường điện đến đầu chờ, đèn cơ bản, thiết bị điện. Còn những đồ nội thất rời như giường, tủ, bàn ghế, đèn chùm, phụ kiện... cần bổ sung, vì vậy bạn phải trao đổi chặt chẽ với êkíp và dành thời gian kiểm tra đầy đủ trước khi duyệt báo giá.
Khi tính chi phí xây nhà, mọi người nên chủ động mức ngân sách đưa ra chỉ gồm chi phí xây dựng hay đã bao gồm đồ nội thất.
4. Chọn thời gian thi công hợp lý
Cùng một công trình nhưng báo giá chi phí xây dựng sẽ thay đổi vào từng thời điểm. Thường các tháng cuối năm, chi phí nhân công và vật liệu tăng hơn nhiều so với các tháng trong năm. Nếu có điều kiện, chủ nhà nên chọn thời gian thi công tầm đầu hoặc giữa năm để công trình có thể hoàn thành trước Tết cũng như có mức chi phí hợp lý.
Tránh làm vào các mùa giông bão khiến cho quá trình thi công bị gián đoạn và phát sinh thêm nhiều chi phí xây dựng.
Cách tính chi phí xây nhà dù chi tiết đến mấy vẫn là khái toán. Khi thi công thực tế sẽ có ít nhiều phát sinh nên chủ nhà cần có một phần ngân sách dự trù.
5. Dự trù chi phí và thời gian phát sinh
Chủ nhà thích đồ nội thất tốt sẽ gặp tình huống phát sinh chi phí thi công bởi thay đổi vật liệu. Do đó, bạn cố gắng không vượt quá 10-20% chi phí xây dựng trong bảng hạch toán vật liệu với nhà thầu, tránh trường hợp phát sinh quá nhiều vượt kế hoạch ban đầu.
Ngoài ra còn yếu tố thời tiết, nhà thầu, thợ, thời tiết mưa bão xấu, hàng xóm gây khó khăn, nhà thầu không thi công đúng tiến độ như cam kết gây phát sinh chi phí. Vì vậy bạn cần dự trù thêm 15-30 ngày để nắn chỉnh, trang trí và phòng ngừa những yếu tố ngoại cảnh.
Đoàn Mạnh
Ảnh: Combo Home
Chuyên mục Tư vấn xây nhà là nơi các chuyên gia, KTS giải đáp thắc mắc của độc giả báo Ngôi Sao liên quan đến việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, kiến tạo không gian sống. Để được chuyên gia tư vấn, hãy gửi câu hỏi (và hình ảnh công trình nếu có) về địa chỉ: bichhang@vnexpress.net