 |
|
Các bên công chứng hồ sơ tại Phòng công chứng số 4, TP HCM. |
Một chủ nhà trên đường Cách Mạng Tháng Tám, TP HCM cho biết vừa bán căn nhà của mình với giá 250 lượng vàng nhưng khi ký hợp đồng công chứng, bên mua đề nghị ghi giá 700 triệu đồng để đỡ được một khoản thuế trước bạ.
Ông đi tham khảo ý kiến người thân quen thì biết cũng thường ghi thấp giá mua bán trong hợp đồng công chứng. Chính vì vậy, ông đồng ý ký hợp đồng công chứng theo giá trị mà bên mua đề nghị nhưng trong hợp đồng tay ký kết giữa hai bên thì vẫn ghi đầy đủ trị giá mua bán.
Theo các phòng công chứng, tình trạng các bên mua bán, chuyển nhượng thỏa thuận để ghi thấp giá trị nhà đất trong hợp đồng công chứng là rất thường xuyên.
Trên thị trường nhà đất hiện nay, việc mua bán nhà đất có giá trị vài trăm lượng vàng không phải hiếm, nhưng thống kê tại các phòng công chứng cho thấy trị giá hợp đồng được ký hầu hết chỉ vài trăm triệu đồng/căn nhà. Những hợp đồng công chứng giá trị từ một vài tỷ đồng trở lên rất ít.
Theo ông Trần Anh Tuấn, Trưởng Phòng công chứng số 3: “Nhiều trường hợp công chứng viên thấy giá mua bán của các bên bất hợp lý vì quá rẻ so với giá thị trường nhưng cũng không có quyền từ chối chứng hợp đồng, bởi pháp luật quy định chủ sở hữu có quyền tự định đoạt tài sản của mình”.
Theo quy định, khi mua bán nhà, người bán sẽ phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4% trị giá tiền sử dụng đất. Người mua phải đóng 1% lệ phí trước bạ (nhà và đất).
|
Phạt gấp ba lần tiền trốn thuế Theo luật sư Lê Đình Phạt, trưởng văn phòng luật sư Lê Đình, việc khai không đúng trị giá mua bán nhà để trốn thuế là một hành vi vi phạm pháp luật. Nếu có chứng cứ (chẳng hạn có hợp đồng tay chứng minh giá mua bán thật giữa hai bên) thì cơ quan thuế có thể ra quyết định truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính tối đa gấp ba lần khoản tiền trốn thuế. Nếu khoản tiền trốn thuế hơn 50 triệu đồng thì người trốn thuế còn có thể bị xử lý hình sự. Trường hợp có tranh chấp đưa tới tòa án, khi xét xử nếu có bằng chứng cho thấy có việc đương sự thỏa thuận trái pháp luật để trốn thuế thì tòa cũng có quyền kiến nghị cơ quan có thẩm quyền truy thu thuế hoặc xử lý hành vi này. |
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, việc tính thuế dựa trên phần diện tích đất nhân với bảng giá do UBND TP ban hành nên việc các bên khai giá trị mua bán nhà, đất bao nhiêu cũng không ảnh hưởng đến khoản thuế này.
Riêng thuế trước bạ mà người mua nhà phải chịu là 1% lại tính trên giá trị cả nhà và đất. Giả sử khi mua căn nhà trị giá 1 tỷ đồng thì người mua phải nộp thuế trước bạ 10 triệu đồng. Chính vì vậy, thay vì giá nhà 1 tỷ đồng, các bên chỉ khai giá 200-300 triệu đồng để giảm tiền thuế trước bạ phải đóng xuống còn 2-3 triệu đồng.
Theo một cán bộ Cục Thuế TP HCM, cơ quan thuế cũng biết các bên khai thấp giá trị mua bán nhà để giảm thuế trước bạ nhưng không có cơ sở để buộc người mua phải đóng thuế cao hơn, mà phải căn cứ vào hợp đồng đã được công chứng.
Trong trường hợp thấy giá mua bán quá thấp, cơ quan thuế phải căn cứ vào số mét vuông nhà ở nhân với giá trị xây dựng để tính trị giá nhà.
Tuy nhiên, khoản tiền thuế trước bạ mà cơ quan thuế tính theo qui định (trị giá nhà cộng với tiền sử dụng đất) bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với khoản thuế đáng lẽ người mua phải chịu nếu khai thật giá trị căn nhà mua bán, bởi giá đất giao dịch thực tế cao hơn nhiều lần so với giá qui định của Nhà nước.
Chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán nhà khi công chứng hợp đồng của người dân hiện nay rất phổ biến. Theo nhận định của các phòng công chứng, phải tới trên 90% hợp đồng mua bán nhà được công chứng với giá “ảo”, thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế của thị trường.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Giang, văn phòng luật sư Tân Việt, việc ghi thấp trị giá hợp đồng mua bán nhà chỉ có lợi cho bên mua (bên chịu thuế trước bạ), còn bên bán vẫn phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất căn cứ theo tỷ lệ, khung giá nhất định, chứ không căn cứ vào giá mua bán khai trên hợp đồng công chứng.
Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra thì thông thường tòa án lại căn cứ vào hợp đồng công chứng để xác định giá trị mua bán nhà và khi đó bên bán nhà sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề.
Nhiều trường hợp bên mua nhà lợi dụng hợp đồng công chứng để buộc người bán phải công nhận giá “ảo” thành giá thật.
Một công chứng viên kể, đã có trường hợp người bán nhà phát điên vì khi có tranh chấp bị tòa công nhận hợp đồng công chứng (với giá mua bán giả) khiến người bán nhà này mất trắng hơn 300 lượng vàng.
Theo luật sư Giang, cũng có một số trường hợp tòa căn cứ vào các hợp đồng tay, biên lai giao nhận tiền giữa hai bên để công nhận việc mua bán thật và tuyên hợp đồng công chứng là vô hiệu vì hợp đồng này giả tạo.
Tóm lại, tùy trường hợp cụ thể, tòa có thể công nhận hợp đồng công chứng hoặc hợp đồng tay giữa hai bên, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phần lớn thiệt thòi đều thuộc về bên bán.
Theo các luật sư, nhiều người vì cái lợi trước mắt đã khai giá “ảo” khi mua bán nhà mà không lường hết hậu quả hành vi vi phạm pháp luật cũng như quyền lợi của mình sau này.
(Theo Tuổi Trẻ)
