 |
|
Ông Peter Dinning |
- Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản VN hiện nay?
- Tôi không nghĩ thị trường bất động sản đóng băng. Hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được.
Nhận thức của người tiêu dùng trong việc mua nhà hay căn hộ trở nên sành điệu hơn, họ hiểu rõ hơn về món hàng mà họ bỏ tiền ra để có. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Như vậy, yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng đến thị trường.
- Ông có thể nói rõ hơn “sành điệu” là thế nào?
- Trước đây, người tiêu dùng không có điều kiện so sánh một căn hộ thế nào là tốt, là cao cấp vì hầu hết các dự án vào lúc mà người ta đặt cọc để mua đều còn trên giấy. Hiện nay các chủ đầu tư xây dựng những căn hộ mẫu và người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở VN đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình bất động sản có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng.
- Nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao?
- Đúng vậy. Hãy so sánh với Philippines. Hai mươi năm trước Manila chỉ có vài trăm nghìn mét vuông văn phòng, giống như TP HCM hiện tại có khoảng 300.000 mét vuông văn phòng. Nhưng hiện giờ thủ đô Philippines có 5 triệu mét vuông văn phòng.
Tôi nghĩ trong vài năm tới, tốc độ phát triển văn phòng của TP HCM cũng sẽ như Manila. Ở đây tôi muốn so sánh thêm về diện tích thương mại. Manila là một trong những trung tâm mua sắm lớn không chỉ của khu vực mà cả thế giới với diện tích hàng triệu mét vuông.
Một năm ở đó, tôi đã tìm hiểu và biết rằng một phần trong 10 tỷ đô la Mỹ kiều hối mà người Philippines gửi về nước mỗi năm đã được đầu tư cho diện tích thương mại cho thuê. TP HCM mỗi năm cũng nhận một lượng kiều hối khá lớn. Trong 10 năm tới TP HCM sẽ đạt tốc độ phát triển diện tích thương mại như Manila.
- Theo ông, những yếu tố nào đang ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường bất động sản?
- Hoàn cảnh kinh tế vĩ mô của VN bây giờ tương đối giống Trung Quốc từ giữa và cuối thập niên chín mươi, thời điểm kinh tế tăng trưởng cao và ổn định. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của VN hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, chỉ sau Trung Quốc.
Tốc độ tăng trưởng của TP HCM còn cao hơn, 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP HCM. Trong 10-15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở.
Yếu tố thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Năm 2005 VN thu hút 5,5 tỷ đôla Mỹ đầu tư nước ngoài, bằng 10% GDP (trong khi đầu tư nước ngoài vào Ấn Độ chỉ có 3,5 tỷ đô la Mỹ, vào Trung Quốc bằng 3% GDP).
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi VN nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản.
Trong các cuộc tiếp xúc với chúng tôi gần đây, giới đầu tư nước ngoài đều quan tâm đến các khía cạnh vĩ mô của nền kinh tế, và đều khẳng định thị trường bất động sản của VN còn rất non trẻ và mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển
- Những nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào bất động sản ở VN?
- Sự thay đổi chính sách của Nhà nước. Với kinh nghiệm 10 năm sống ở VN, chúng tôi thuyết phục họ không nên quá lo lắng về điểm này. Chính sách có thay đổi, nhưng theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
- Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam mang tính đầu cơ hơn đầu tư và Nhà nước Việt Nam đang cố gắng điều chỉnh sự đầu cơ đó, ý kiến của ông thế nào?
- Đầu cơ là chuyện khó tránh khỏi trên thị trường bất động sản. Cũng không thể làm nó biến mất hoàn toàn. Phát triển bất động sản nhìn về tương lai, do đó đầu cơ đương nhiên phải xảy ra.
Sự khác nhau giữa đầu cơ và đầu tư là ở chỗ: đầu tư là việc mua nhà, đất để sử dụng ngay, còn đầu cơ là mua bất động sản để chờ thời cơ giá tăng, hưởng chênh lệch giá. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà chúng ta vừa trao đổi ở trên sẽ dần dần chuyển những người đầu cơ sang đầu tư.
Nhà nước cũng muốn tác động nhằm giảm bớt đầu cơ, và đưa ra những biện pháp, chính sách hành chính để kéo giá đất xuống. Đó là điều tốt, nhưng không thể nào xóa hết đầu cơ được.
- Ông hẳn đã nghe nói đến nghị định mới ban hành mà giới kinh doanh bất động sản gọi là “nghị định cấm bán nhà trên giấy”... Ông nghĩ gì về điều này?
- Qua nghị định này, theo tôi, Nhà nước muốn bảo vệ người sử dụng, người mua sản phẩm cuối cùng là căn nhà, căn hộ hoàn thiện, đồng thời muốn tạo điều kiện có thêm kinh nghiệm cho những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Cụ thể những doanh nghiệp bất động sản phải biết rõ họ có khả năng tài chính đến đâu, kinh nghiệm đến đâu và làm được dự án ở mức độ, quy mô nào. Tức là họ phải kiểm soát được dự án của họ (không “ôm” những dự án quá sức).
Ở Philippines đã có thời kỳ các nhà đầu tư dùng tiền thu được từ dự án này (dù chưa hoàn tất) để bỏ vào dự án khác, và cứ gối đầu như vậy. Đến khi khủng hoảng xảy ra, họ không đủ năng lực tài chính để hoàn thành những dự án họ đã nhận tiền của người mua. Cuối cùng người mua bị ảnh hưởng.
- Mới đây VinaCapital thông báo sẽ tham gia vào các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp. Phải chăng đây là một phân khúc triển vọng mang lại nhiều lợi nhuận?
- Chúng tôi đang xem xét đầu tư vào bốn dự án. Ở VN, giá nhà cho người thu nhập thấp thường từ 25.000 đến 30.000 đôla Mỹ/căn. Ở Malaysia nhà cho người thu nhập thấp giá chỉ 12.000-15.000 đôla Mỹ/căn.
Vậy giá nhà ở VN đâu phải dành cho người thu nhập thấp!? Bên cạnh đó, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp rất lớn, vì thế nếu lợi nhuận từ một căn hộ dạng này thấp hơn từ căn hộ cao cấp thì tổng lợi nhuận lại không nhỏ nếu xây nhiều để đáp ứng nhu cầu.
Đó là chưa kể phát triển nhà cho người thu nhập thấp được Nhà nước khuyến khích, việc đầu tư sẽ thuận lợi.
(Theo Thời Báo Kinh Tế Sài Gòn)
